Coba putar salah satu lagu Sal Priadi yang berjudul “Kita Usahakan Rumah Itu”. Sembari musik mengalun, pejamkan kedua mata. Hayati setiap lirik dan bait yang dinyanyikan.
Kita usahakan rumah itu
Dari depan akan tampak sederhana
Tapi kebunnya luas
Tanamannya mewah, megah
Sekilas, lirik yang terdapat dalam lagu tersebut memang menonjolkan sisi romansanya. Berdua dengan Entah-Siapa, mewujudkan rumah untuk dijadikan tempat menua bersama. Namun, jika dilihat dari sisi lainnya, lagu tersebut boleh jadi merupakan wujud angan banyak generasi muda, terutama Generasi Z (Gen Z), untuk memiliki rumah yang layak. Menurut survei yang dilakukan IDN Research Institute pada tahun 2024, membeli rumah pun menjadi prioritas utama Gen Z berusia 21-26 tahun dengan angka 26%.
Namun begitu, harapan tersebut bukanlah sesuatu yang mudah untuk direalisasikan oleh Generasi Z saat ini. Beberapa pandangan publik kemudian bermunculan terkait faktor-faktor yang dianggap berkontribusi terhadap kondisi tersebut. Berbagai macam hal disalahkan atas sulitnya Gen Z memiliki rumah yang layak. Salah satu kambing hitam yang boleh jadi paling kontroversial adalah kebiasaan Gen Z yang menghamburkan uang untuk hal-hal kecil. Membeli kopi, misalnya. Melalui sebuah artikel yang diterbitkan oleh Kompas.com pada 21 Februari 2026 lalu, Rista Zwestika, perencana keuangan dari Finante.id, memaparkan seberapa besar dampak kebiasaan tersebut terhadap kondisi keuangan pribadi.
Ia memaparkan, jika seorang Gen Z memiliki budget harian rata-rata untuk membeli kopi sebesar Rp40.000, maka dalam setahun orang tersebut menghabiskan uang sebesar Rp14,4 juta. Padahal, jika uang tersebut diinvestasikan dengan return 8% per tahun selama 10 tahun, uang tersebut dapat berkembang menjadi lebih dari Rp200 juta. Meski begitu, Rista pun menekankan bahwa permasalahannya lebih besar dari sekadar kebiasaan membeli kopi. Permasalahan yang lebih mendasar ada pada perencanaan dan penataan prioritas pada keuangan pribadi.
Namun, kondisi tersebut tidak dapat semata-mata dikaitkan dengan kurang optimalnya perencanaan keuangan pribadi Gen Z. Di balik hal itu, terdapat sejumlah faktor lain yang bersifat lebih mendasar dan turut memengaruhi tingkat kesulitan mereka dalam memiliki rumah.
Lomba Lari Antara Harga Rumah dan Besaran Gaji
Pernahkah Ecopeeps mendengar ucapan atau selorohan dari para orang tua bahwa orang zaman dulu hidupnya lebih mudah? Mulai dari harga-harga makanan yang murah, sampai mudah untuk membeli rumah. Mungkin ada fakta yang terselip di antara ungkapan-ungkapan tersebut, salah satunya adalah harga yang menjadi faktor paling signifikan kedua setelah lokasi dalam keputusan membeli rumah untuk Gen Z (IDN Research Institute, 2024).
Menurut publikasi Indeks Harga Properti Perumahan (IHPP) keluaran Badan Pusat Statistik (BPS), harga perumahan di Indonesia pada tahun 2025 naik sejumlah 16,48% dibandingkan dengan tahun 2019. Di sisi lain, rata-rata gaji Indonesia pada tahun mengalami kenaikan sebesar 14,31% jika dibandingkan dengan tahun 2019 (data BPS yang diolah). Jika lebih rendahnya pertumbuhan gaji dibandingkan dengan pertumbuhan harga rumah terjadi dalam jangka panjang, maka kepemilikan rumah boleh jadi hanya jadi angan semata. Apalagi bagi para generasi muda yang baru memasuki angkatan kerja.
Seorang karyawan bercerita pada Economica. Pria berumur 34 tahun tersebut mengaku belum bisa memiliki rumah karena belum memiliki tabungan dan likuiditas yang cukup. Masalah ini pun bukan hanya menimpa dirinya, tetapi juga menimpa teman sejawatnya. Kepada Economica, ia menerangkan karakteristik teman sejawatnya yang sudah bisa membeli rumah, “Pertama mereka memiliki privilege, seperti mereka bukan sandwich generation dan likuiditasnya didukung oleh orang tua mereka. Kedua, mereka juga sudah settle dengan jabatan di pekerjaan (mereka masing-masing) sehingga memiliki take home pay dan likuiditas yang mencukupi.”
Qisthan, seorang karyawan bank, mengutarakan hal yang senada. Pria berumur 23 tahun tersebut mengatakan kalau ia masih menunda untuk membeli rumah karena belum menjadi karyawan tetap. Ia pun menyoroti dilema antara membeli rumah dengan cara tunai atau dengan cara Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
“Kalau pakai cash, takut keburu dibalap inflasi, sedangkan gajinya enggak naik sesignifikan itu. Kalau KPR, biaya tambahannya banyak. Selain itu, belum lagi ada biaya penalti juga kalau kita mau melunasi seluruh utang kita sebelum waktunya,” tuturnya. Lantas, apa yang menyebabkan harga rumah bisa meningkat sedrastis itu?
Mencomblangkan Penawaran dan Permintaan
Jawaban kasarnya cukup sederhana: hukum permintaan dan penawaran. Bagi Ecopeeps yang kurang familiar dengan konsep ini, pada dasarnya prinsip tersebut menjelaskan bahwa peningkatan permintaan pada suatu komoditas umumnya akan diikuti oleh penyesuaian dari sisi penawaran untuk merespons kenaikan tersebut. Memang terdengar simple, tetapi realitas di lapangan tidak sesederhana teori permintaan dan penawaran tersebut.
“Orang-orang itu, ketika mau membeli rumah, bisa saja, kalau misalnya beli rumahnya di desa,” jelas Paksi, seorang peneliti di Lembaga Demografi FEB UI. “Cuma, demand dan supply orang-orang itu adalah rumah yang di dekat situ ada pekerjaan, pendidikan, hiburan, dan lain-lain, sehingga itu (rumah yang semacam itu, red.) biasanya ada di kota.”
Di sisi lain, menurut Paksi, iklim penawaran hunian di area perkotaan belum mampu menjawab permintaan yang kian hari kian meningkat. Pasalnya, sampai saat ini masih belum ada visi dari negara untuk meningkatkan hunian-hunian vertikal seperti rusun. Selain itu, ia menilai kelangkaan hunian juga disebabkan oleh belum optimalnya pengaturan penggunaan tanah oleh negara.
Paksi menerangkan kalau tanah itu bukan barang normal, karena tidak seperti barang lainnya, tanah tidak bisa diproduksi kembali. Paksi lanjut menjelaskan, “Jika demand-nya meningkat sementara supply-nya tetap, kenaikan harga tanah akan menjadi sesuatu yang inevitable (tidak terhindarkan, red.) jika pemerintah, atau setidaknya pemerintah daerah, tidak mempunyai visi (terkait pengelolaan tanah, red.).”
Salah satu contoh ketiadaan visi tersebut dapat dilihat dari bagaimana pemerintah menghadapi penimbun tanah. “Saya pikir (penimbunan tanah, red.) natural terjadi karena dibiarkan. Kalau enggak diatur, ya kalau saya bisa beli tanah sebanyak-banyaknya, saya beli saja, kan?” tutur Paksi.
“Kita tidak bisa menyalahkan profit-taking situation,” jelas Paksi. “Saya bilang, salahkan orang maruk. Ya, kita bisa menyalahkan orang maruk, tapi (pemerintah, red.) mesti buat peraturan dong supaya kalau maruk itu enggak bisa.”
Menurut Paksi, pembiaran tersebut dan ketiadaan visi dari pemerintah secara keseluruhan dapat menjadi sebuah beban di masa yang akan datang. Pasalnya, jumlah penduduk yang tinggal di kota akan jadi semakin besar dan tentunya orang-orang tersebut harus tinggal di suatu tempat.
Namun, kenapa harga tanah dapat memengaruhi harga hunian? Karena untuk membangun hunian, tentunya kita membutuhkan tanah. Jika harga tanah makin melambung tinggi, maka harga hunian yang dibangun di atasnya pun menjadi tinggi pula. Suplai hunian berharga tinggi tentunya tidak dapat memenuhi permintaan rumah kebanyakan masyarakat perkotaan yang memiliki kebersediaan untuk membayar (willingness to pay) yang lebih rendah. Sebagai akibatnya, terjadi mismatch antara penawaran rumah yang sudah ada dengan permintaan rumah.
“Jadi orang lebih memilih untuk tinggal makin jauh (dari pusat kota, red.) karena harga tanah terjangkau,” tutur Paksi. Ketidakcocokan antara penawaran dan permintaan tersebut makin diperparah dengan belum terbiasanya masyarakat Indonesia dengan hunian vertikal, seperti apartemen.
Dalam permasalahan ini, Singapura dapat disebut sebagai antitesis dari Indonesia, khususnya Jakarta. Pada tahun 1966, Parlemen Singapura mengesahkan Land Acquisition Act 1966. Undang-undang ini mengizinkan pemerintah Singapura untuk mengambil tanah yang dimiliki perseorangan secara paksa dengan memberikan kompensasi uang senilai harga pasar dari tanah tersebut. Tanah yang diakuisisi oleh pemerintah kemudian digunakan untuk membangun public housing melalui badan-badan milik pemerintah, seperti Housing and Development Board (HDB), badan yang paling tersohor di seluruh dunia. Sebagai hasilnya, kebutuhan masyarakat Singapura akan perumahan dapat terlayani dengan baik. Menurut laman HDB, hampir 80% dari seluruh populasi Singapura tinggal di apartemen-apartemen yang dibangun oleh HDB.
Masih Adakah Harapan Bagi Gen Z untuk Memiliki Rumah?
Paksi membuat skenario seperti berikut: asumsikan pasangan suami-istri yang rata-rata penghasilannya 6 juta per bulan. Jika keduanya sama-sama bekerja, dengan asumsi gaji keduanya sama, maka pasangan tersebut memiliki total penghasilan sebesar 12 juta rupiah. Dalam skenario tersebut, maka butuh 40 bulan gaji keduanya hanya untuk membeli hunian seharga 480 juta.
Namun, tentunya tak realistis jika seluruh penghasilan digunakan untuk mencicil rumah. Makanya, penghasilan tersebut dibatasi sekitar katakanlah 30% untuk mencicil rumah. Tiga puluh persen dari 12 juta adalah 3,6 juta. Dengan jumlah pengeluaran yang dialokasikan untuk membayar cicilan rumah sebesar 3,6 juta rupiah, maka untuk membeli rumah dengan harga yang sama, pasangan suami-istri tersebut membutuhkan waktu kurang lebih 134 bulan.
“Agak nyesek sih, ya,” ujar Paksi. “Lebih sulit tercapainya untuk Gen Z rata-rata.” Apalagi menurut data BPS, rata-rata gaji di DKI Jakarta pada Agustus 2025 hanya berkisar 5,9 juta. Memang, lebih tinggi daripada provinsi-provinsi di sekitarnya. Namun, melihat seberapa mahal harga rumah saat ini di pasaran, rasanya impian untuk memiliki rumah tampaknya makin memudar jadi angan belaka.
Arah Langkah Agar Generasi Muda Dapat Memiliki Rumah
Lantas, apakah impian kepemilikan rumah 100% sudah secara utuh tidak dapat digapai? Menurut Paksi, ya, situasi di mana seluruh masyarakat memiliki rumah tidak mungkin digapai. Namun, yang mungkin adalah seluruh masyarakat memiliki hunian, bahkan Paksi menekankan bahwa hal ini adalah sebuah keharusan. Paksi lanjut menerangkan bahwa hunian di sini haruslah aman dan nyaman, aman dalam artian mendapat kepastian regulasi, dan nyaman dalam artian berada di lingkungan yang baik dengan fasilitas publik yang memadai.
Kemudian, bagaimana kiat-kiat yang dapat ditempuh oleh generasi muda Indonesia yang mendambakan hunian pribadi? Untuk menjawab ini, salah satu solusi yang dapat kita lirik adalah model leasehold yang memungkinkan masyarakat untuk menyewa hunian dengan jangka waktu terbatas yang dapat diperbarui dan memiliki batasan pembaharuan. Salah satu negara yang menerapkan kebijakan ini adalah Singapura, di mana masyarakat dapat menyewa suatu hunian dengan jangka penyewaan maksimal 99 tahun.
Selain leasehold, kita juga dapat melirik community housing, sebuah model di mana serangkaian individu hidup bersama dalam sebuah komunitas yang direncanakan, dikelola, dan dimiliki secara kolektif. Konsep ini telah diterapkan oleh sekelompok orang yang mengurun dana untuk membangun rumah flat di kecamatan Menteng, Jakarta Pusat.
Melalui sebuah artikel yang terbit di BBC, Imanuel Gulo, seorang pengacara, memaparkan dengan 700 juta, ia dapat membangun hunian yang sekarang ia tempati. Harga unit di rumah flat ini bervariasi, dengan harga satu unit paling rendah 380 juta rupiah dan paling tinggi 1,2 miliar rupiah. Angka ini sangat kontras dengan harga rumah di kecamatan Menteng, yang pada umumnya dapat menyentuh belasan hingga ratusan miliar rupiah.
Pemerintah sebagai pembuat kebijakan juga harus hadir dalam kehidupan rakyat dengan turun tangan dalam memperbanyak hunian yang aman, nyaman, dan terjangkau oleh setiap kalangan di pasar hunian untuk memastikan setiap warga negara Indonesia mendapatkan hak mereka, sebagaimana tercantum dalam pasal 40 Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999.
Penambahan jumlah unit hunian vertikal juga dapat menjadi solusi penambahan suplai unit hunian di area urban yang memiliki lahan terbatas. Pemerintah juga dapat menambah suplai di pasar secara tidak langsung melalui regulasi, “Kalau misalnya di Jakarta dimudahkan untuk membangun satu lantai tambahan, selesai masalah backlog-backlog,” jelas Paksi. Backlog yang dimaksud di sini adalah kesenjangan antara jumlah hunian yang terbangun dengan jumlah hunian yang dibutuhkan oleh rakyat, di mana Provinsi Jakarta sendiri menjadi penyumbang backlog terbesar di Jabodetabek di angka 1,38 juta unit.
Peran pengembang properti swasta juga tidak kalah penting dalam menanggapi problematika hunian masyarakat Indonesia. Pihak pengembang swasta dapat mengadaptasi strategi cost leadership dengan margin keuntungan tipis dan volume besar. Paksi menerangkan, “(Yang) dari swasta (developer besar seperti Ciputra, Sinar Mas, PDMR, red.) dapat pikirkan adalah bagaimana mereka cater ke yang kurang mampu, yang rusun-rusun itu. Memang keuntungannya beda, tapi harapannya di-cover dengan orang yang banyak.”
Kolaborasi antara pemerintah dan pengembang swasta juga menjadi kunci. Pengembangan infrastruktur publik oleh negara dapat menjadi insentif bagi pengembang swasta untuk melirik daerah tersebut.
Pada akhirnya, akan menjadi sangatlah naif bagi kita untuk serta merta menyimpulkan satu-dua cup kudapan ringan merupakan alasan tunggal ketidakmampuan Generasi Z Indonesia atas hunian yang layak. Problematika hunian, pada esensinya, adalah permasalahan yang sistematis, yang memerlukan kiat-kiat berbagai aktor untuk menanggapinya. Negara terutama, sebagai pelaksana mandat rakyat dan perumus kebijakan, harus memastikan setiap warga negara mendapati hunian yang am.
Referensi
Badan Pusat Statistik. (2024). Rata-rata upah/gaji bersih sebulan buruh/karyawan/pegawai menurut provinsi dan lapangan pekerjaan utama di 17 sektor (Rupiah). –https://www.bps.go.id/id/statistics-table/2/MjQ3NSMy/rata-rata-upah-gaji-bersih-sebulan-buruh-karyawan-pegawai-menurut-provinsi-dan-lapangan-pekerjaan-utama-di-17-sektor–rupiah-.html
Badan Pusat Statistik. (2025, 30 Desember). Indeks harga properti perumahan 2025. https://www.bps.go.id/id/publication/2025/12/30/7f0654d2e93cbdf636093218/indeks-harga-properti-perumahan-2025.html
Numbeo. (2024). Quality of life index by country 2024: Property price to income ratio. https://www.numbeo.com/quality-of-life/rankings_current.jsp?displayColumn=5
Gov.sg. (2023). A home for everyone: Maintaining the quality and value of your flat. https://www.gov.sg/explainers/a-home-for-everyone-maintaining-the-quality-and-value-of-your-flat/
Komisi Nasional Hak Asasi Manusia. (1999). Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia. www.komnasham.go.id
National Library Board. (2023). Public housing in Singapore. https://www.nlb.gov.sg/main/article-detail?cmsuuid=153040f3-9475-444a-ba5c-be2a56658c34
BBC News Indonesia. (2024, 21 Agustus). Rumah flat Menteng: Solusi hunian terjangkau di pusat Jakarta? https://www.bbc.com/indonesia/articles/cy0wygjke41o
Hidayat, M. R. P. (2026, 21 Februari). Kebiasaan ngopi bisa bikin Gen Z sulit punya rumah. Kompas. https://megapolitan.kompas.com/read/2026/02/21/12390741/kebiasaan-ngopi-bisa-bikin-gen-z-sulit-punya-rumah
Nabila, M. (2024). Backlog perumahan di kawasan Jabodetabek masih tinggi. IDX Channel. https://www.idxchannel.com/economics/backlog-perumahan-di-kawasan-jabodetabek-masih-tinggi
Tempo.co. (2024, 18 Juni). Mengapa dua dari tiga Gen Z tidak yakin mampu untuk membeli rumah. https://www.tempo.co/ekonomi/mengapa-dua-dari-tiga-gen-z-tidak-yakin-mampu-untuk-membeli-rumah–1159725
Discussion about this post